檢察指導(dǎo)性案例第157號(hào)陳某與向某貴房屋租賃合同糾紛抗訴案(以下簡稱“檢例第157號(hào)”)中,檢察機(jī)關(guān)針對(duì)當(dāng)事人窮盡各種方式均無法解除房屋租賃合同的窘?jīng)r,精準(zhǔn)運(yùn)用民事檢察抗訴方式對(duì)已生效民事裁判予以監(jiān)督,確保租賃合同解除權(quán)制度準(zhǔn)確適用,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)由民事檢察監(jiān)督對(duì)承租人合法權(quán)益進(jìn)行救濟(jì)的良好效果,對(duì)規(guī)范開展民事生效裁判監(jiān)督工作,強(qiáng)化檢察機(jī)關(guān)法律監(jiān)督職能,提升民事檢察工作質(zhì)效,具有積極示范意義。

　　一、檢例第157號(hào)審查重點(diǎn)

　　檢例第157號(hào)爭議焦點(diǎn)主要體現(xiàn)為對(duì)出租人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任以及承租人解除權(quán)行使的制度解釋和適用。

　　(一)準(zhǔn)確認(rèn)定出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

　　檢察機(jī)關(guān)在辦理房屋租賃合同糾紛監(jiān)督案件中,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任進(jìn)行正確認(rèn)定。在房屋租賃合同中,承租人的締約目的在于使用租賃物并獲得收益,出租人應(yīng)承擔(dān)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。民法典第708條【該案彼時(shí)為合同法(已失效)第216條】中關(guān)于出租人應(yīng)當(dāng)“保持租賃物符合約定的用途”的規(guī)定,便是出租人對(duì)租賃物需承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的法律依據(jù)。可見,瑕疵擔(dān)保責(zé)任是一種法定責(zé)任,而非當(dāng)事人約定。

　　出租人對(duì)租賃物需承擔(dān)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任可以分為兩項(xiàng):一是租賃物的瑕疵擔(dān)保;二是出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保。租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任指向的是,租賃物應(yīng)具有通�；蛱貏e約定的品質(zhì),若出租人未能保證租賃物符合約定用途,就會(huì)構(gòu)成租賃物瑕疵。出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任指向的是,出租人應(yīng)確保第三人不對(duì)租賃物主張任何有礙承租人依約使用租賃物的權(quán)利。這屬于出租人應(yīng)承擔(dān)的主給付義務(wù)范疇。當(dāng)租賃物存在瑕疵時(shí),往往構(gòu)成出租人對(duì)該主給付義務(wù)的違反。當(dāng)?shù)谌�人就租賃物主張權(quán)利時(shí),相應(yīng)地,出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。在檢例第157號(hào)中,出租人違反的便是權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　租賃合同屬于繼續(xù)性合同,出租人對(duì)承租人負(fù)有的義務(wù)貫穿整個(gè)租賃期間,在此期間內(nèi)任意時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)第三人就租賃物對(duì)承租人主張權(quán)利,都可能構(gòu)成租賃物的權(quán)利瑕疵。結(jié)合該案,陳某租賃房屋的目的是盡快完成裝修以投入經(jīng)營使用,案外人鄧某輝阻止陳某裝修,導(dǎo)致陳某三分之二租期內(nèi)無法使用該房屋,繼續(xù)履行合同對(duì)陳某明顯不公平。這足以說明,向某貴出租的房屋存在權(quán)利瑕疵,案外人鄧某輝以其對(duì)案涉房屋享有權(quán)利為由向陳某主張權(quán)利,實(shí)質(zhì)妨礙了陳某對(duì)房屋的使用和收益,向某貴應(yīng)向陳某承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　檢察機(jī)關(guān)對(duì)涉及出租人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的生效裁判予以監(jiān)督時(shí),應(yīng)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容:其一,出租房屋權(quán)利瑕疵在簽約時(shí)是否存在。如在簽約時(shí)已存在,出租人就應(yīng)承擔(dān)此項(xiàng)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。在檢例第157號(hào)中,出租人向某貴與案外人鄧某輝就案涉門面房存在的權(quán)屬爭議,爭議系因房屋拆遷補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置引起,在向某貴與陳某簽訂房屋租賃協(xié)議時(shí)已經(jīng)存在,但向某貴未向陳某盡到信息披露義務(wù)。其二,承租人是否明知出租房屋存在權(quán)利瑕疵。如承租人在簽約時(shí)不知存在權(quán)利瑕疵,則其為善意相對(duì)人,有權(quán)請(qǐng)求出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;如承租人明知存在權(quán)利瑕疵,自愿承擔(dān)案外人主張?jiān)A爭標(biāo)的物權(quán)屬可能帶來的風(fēng)險(xiǎn),則出租人可予免責(zé)。檢例第157號(hào)中,陳某在簽訂房屋租賃協(xié)議時(shí),對(duì)向某貴與鄧某輝的權(quán)屬爭議并不知情且無重大過失,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陳某為善意相對(duì)人。其三,承租人是否及時(shí)通知出租人權(quán)利瑕疵存在并要求出租人消除對(duì)承租權(quán)益的影響。如承租人及時(shí)通知,但出租人未能消除權(quán)利瑕疵,出租人應(yīng)承擔(dān)此項(xiàng)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;如承租人怠于履行通知義務(wù),導(dǎo)致出租人喪失消除瑕疵的時(shí)機(jī),應(yīng)當(dāng)減輕或免除出租人的賠償責(zé)任。民法典第723條第2款規(guī)定承租人在發(fā)現(xiàn)租賃物存在權(quán)利瑕疵時(shí)負(fù)有通知義務(wù)。檢例第157號(hào)中,陳某在案外人鄧某輝對(duì)案涉房屋裝修進(jìn)行多次阻撓后,已經(jīng)履行了向出租人的通知義務(wù),但仍未得到救濟(jì)。

　　(二)依法保障承租人合同解除權(quán)的行使

　　檢察機(jī)關(guān)在辦案中,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確適用關(guān)于合同解除的法律規(guī)定,保障承租人能夠依法解除合同。合同解除權(quán)的行使將起到終止合同權(quán)利義務(wù)的法律效力,未履行部分不再履行。依據(jù)民法典第562條、第563條,合同解除存在約定解除和法定解除之分。檢例第157號(hào)涉及的是承租人的法定解除權(quán)。

　　檢察機(jī)關(guān)在對(duì)租賃合同糾紛的生效裁判進(jìn)行監(jiān)督時(shí),應(yīng)準(zhǔn)確理解承租人法定解除權(quán)存在的多種情形,至少包括以下方面:其一,因不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第563條第1項(xiàng))。其二,因出租人拒不交付租賃物,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不交付租賃物的,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第708條、第563條第3項(xiàng))。其三,租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),且不可歸責(zé)于承租人的,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第729條)。其四,對(duì)于不定期租賃合同,承租人可隨時(shí)解除合同,但應(yīng)在合理期限內(nèi)通知對(duì)方(依據(jù)為民法典第730條)。其五,在租賃物危及承租人的安全、健康時(shí),承租人可隨時(shí)解除合同(依據(jù)為民法典第731條)。其六,當(dāng)非因承租人原因,出現(xiàn)租賃物被查封、扣押,或權(quán)屬有爭議,或租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形,致使租賃物無法使用的,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第724條)。

　　檢例第157號(hào)中,承租人行使租賃合同解除權(quán)具有請(qǐng)求權(quán)依據(jù)。由于案外人對(duì)案涉門面房主張所有權(quán),并對(duì)承租人裝修案涉房屋的行為進(jìn)行多次阻撓,出租人知曉這一情況但未能予以消除妨礙,致使承租人三分之二租期內(nèi)都無法正常使用和經(jīng)營該門面房。若不賦予承租人以合同解除權(quán),繼續(xù)履行合同明顯對(duì)其不公平,合同目的難以實(shí)現(xiàn)。因此,承租人應(yīng)當(dāng)享有解除權(quán)。

　　承租人解除權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要其采取解除行為。法定解除權(quán)產(chǎn)生,并不當(dāng)然使合同解除,而是要求解除權(quán)人行使解除權(quán),方能解除合同。這旨在防止另一方當(dāng)事人因不知對(duì)方已解除合同而繼續(xù)履行合同,避免損害擴(kuò)大。依據(jù)民法典第565條,解除權(quán)的行使應(yīng)采取通知方式,明確告知對(duì)方該意思表示,通知采到達(dá)主義。如果當(dāng)事人以通知方式解除合同的,合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除;若以訴訟或仲裁方式解除合同,且法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)其主張的,則自起訴狀副本或仲裁申請(qǐng)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

　　檢例第157號(hào)中,出租人不同意協(xié)商解除合同,承租人訴請(qǐng)解除房屋租賃合同的主張亦未獲得法院支持,在此情形下,承租人向出租人發(fā)送的解除合同通知書,也被法院確認(rèn)為無效,未實(shí)現(xiàn)解除合同的目的。面對(duì)承租人已窮盡協(xié)商、訴訟等合同解除手段,但仍未能解除合同而申請(qǐng)檢察監(jiān)督的情形,檢察機(jī)關(guān)依法履行監(jiān)督職責(zé),保障當(dāng)事人能夠按照法定條件和程序解除合同,維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益,實(shí)現(xiàn)了公權(quán)監(jiān)督與私權(quán)救濟(jì)的有效結(jié)合。

　　二、檢例第157號(hào)的價(jià)值意蘊(yùn)

　　民事生效裁判監(jiān)督彰顯民事檢察公權(quán)監(jiān)督與私權(quán)救濟(jì)屬性,既是民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督的應(yīng)有之義,亦是做強(qiáng)民事檢察工作的基礎(chǔ)和核心。

　　(一)對(duì)生效裁判監(jiān)督是民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督的應(yīng)有之義

　　民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督理念是開展民事檢察工作的重要指引。其中,對(duì)生效裁判監(jiān)督是民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督的基石。檢察機(jī)關(guān)對(duì)民事訴訟進(jìn)行監(jiān)督的意旨,就在于糾正裁判過程中出現(xiàn)的違法行為和不法效果。這種違法行為和不法效果往往通過生效裁判體現(xiàn)出來。因此,在民事檢察監(jiān)督過程中貫徹精準(zhǔn)監(jiān)督的理念,就必然應(yīng)對(duì)存在錯(cuò)誤的民事生效裁判做到精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)、審查和處理。

　　民事生效裁判類型多樣、紛繁復(fù)雜,檢察機(jī)關(guān)應(yīng)在“精”和“準(zhǔn)”上下功夫。其中,“精”意味著選取具有代表性、指導(dǎo)性、引領(lǐng)性的案件。檢察機(jī)關(guān)應(yīng)注重被監(jiān)督案件的選取,選擇在法治理念、司法活動(dòng)中有糾偏、創(chuàng)新、進(jìn)步、引領(lǐng)價(jià)值的典型案件。對(duì)于當(dāng)事人而言,民事裁判沒有小事,都是關(guān)系其切身權(quán)益甚至影響今后長期生活、生產(chǎn)經(jīng)營的重要事。以檢例第157號(hào)為例,該案件標(biāo)的雖然不大,但是,從租賃合同生效后,大部分租期都處于承租權(quán)無法有效行使的狀態(tài),在承租人試圖通過與出租人協(xié)商、提起訴訟,以及送達(dá)解除合同通知書等方式均無法對(duì)租賃合同進(jìn)行解除,無法實(shí)現(xiàn)對(duì)合法權(quán)益進(jìn)行救濟(jì)的法律效果時(shí),將會(huì)導(dǎo)致一種窘境,即房屋租賃合同既無法解除,所租賃的房屋也無法使用和獲得收益。此時(shí),檢察機(jī)關(guān)依當(dāng)事人申請(qǐng)及時(shí)介入便成為對(duì)私權(quán)進(jìn)行司法救濟(jì)的“最后一根稻草”。這便是需要發(fā)揮民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督作用之處�！皽�(zhǔn)”意味著應(yīng)對(duì)作出裁判的事實(shí)認(rèn)定、法律適用進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注,選擇適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督方式。以檢例第157號(hào)為例,在法律適用上,一審法院認(rèn)為該案不屬于應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(已被修改)第8條第2項(xiàng)中“租賃房屋權(quán)屬有爭議”時(shí)承租人享有解除權(quán)的情形,認(rèn)為案外人鄧某輝干涉承租人租賃使用屬于侵權(quán)行為,應(yīng)適用侵權(quán)規(guī)則解決,并據(jù)此駁回陳某要求向某貴承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任以解除合同的訴訟請(qǐng)求,顯然屬于法律適用錯(cuò)誤。檢察機(jī)關(guān)提出抗訴,較好體現(xiàn)了民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督中“準(zhǔn)”的監(jiān)督理念。

　　(二)對(duì)生效裁判監(jiān)督是做強(qiáng)民事檢察的基礎(chǔ)和核心

　　做強(qiáng)民事檢察,必然需要強(qiáng)化對(duì)民事生效裁判的監(jiān)督,這是民事檢察監(jiān)督的基礎(chǔ)和核心。

　　其一,對(duì)民事生效裁判監(jiān)督的對(duì)象不應(yīng)局限于生效判決,亦需加強(qiáng)對(duì)民事生效裁定、調(diào)解書的監(jiān)督。雖然生效裁定一般看似用來解決法律程序問題,但很多情況下是以案件事實(shí)判斷及民事法律適用為基礎(chǔ),裁定的作出往往會(huì)涉及當(dāng)事人實(shí)體權(quán)益的保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。因此對(duì)裁定的監(jiān)督也是對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的維護(hù)。另外,一項(xiàng)生效裁定的作出應(yīng)當(dāng)具有合法準(zhǔn)確的法律適用條件,這實(shí)際上為民事檢察對(duì)該項(xiàng)裁定的法律適用是否清晰、準(zhǔn)確提供了監(jiān)督契機(jī)和切入點(diǎn),也應(yīng)是精準(zhǔn)監(jiān)督重點(diǎn)著力之處。雖然調(diào)解書是當(dāng)事人行使處分權(quán)的體現(xiàn),但是如果違反自愿原則或其內(nèi)容違法,尤其是當(dāng)其損害國家利益、社會(huì)公共利益,或涉及虛假訴訟時(shí),就應(yīng)當(dāng)成為民事檢察重點(diǎn)監(jiān)督對(duì)象。

　　其二,對(duì)生效裁判的法律適用予以精準(zhǔn)監(jiān)督。對(duì)民事生效裁判的監(jiān)督以案件事實(shí)準(zhǔn)確判斷及法律規(guī)范適用為前提,需要民事檢察部門對(duì)民事基本法律制度進(jìn)行深入系統(tǒng)掌握。民事檢察人員應(yīng)注重夯實(shí)法學(xué)專業(yè)基礎(chǔ),培養(yǎng)深厚的民事法律專業(yè)素養(yǎng),熟悉掌握各類民事法律法規(guī),方能更好地對(duì)生效裁判進(jìn)行監(jiān)督。

　　其三,對(duì)生效裁判選擇適當(dāng)?shù)拿袷聶z察監(jiān)督方式。生效裁判監(jiān)督可集中體現(xiàn)檢察機(jī)關(guān)對(duì)民事法律解釋、適用的糾偏引領(lǐng)價(jià)值。在此過程中,需要運(yùn)用適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督方式,進(jìn)而達(dá)到精準(zhǔn)監(jiān)督的理想質(zhì)效,具體可采取抗訴、再審檢察建議、檢察建議等形式,依據(jù)其適用范圍和特點(diǎn)選擇適用。如果民事生效裁判在適用法律中確有錯(cuò)誤,對(duì)其監(jiān)督能夠起到以點(diǎn)帶面的糾錯(cuò)、警示和預(yù)防效果,那么,應(yīng)優(yōu)先采取民事檢察抗訴方式進(jìn)行法律監(jiān)督。對(duì)發(fā)現(xiàn)的類案問題則可通過制發(fā)檢察建議方式,將民事檢察監(jiān)督融入社會(huì)治理體系建設(shè)之中。

　　對(duì)生效裁判監(jiān)督是民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督的基礎(chǔ)和核心工作,對(duì)貫徹實(shí)施以民法典為代表的民事法律規(guī)范和保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益具有獨(dú)特價(jià)值。在對(duì)民事生效裁判監(jiān)督過程中,檢察機(jī)關(guān)應(yīng)始終秉持“如我在訴”的為民情懷,將精準(zhǔn)監(jiān)督理念貫穿始終,讓當(dāng)事人在具體案件的處理中感受到法治力量。

　　本文系國家社科基金項(xiàng)目《〈民法典〉適用中的承包地權(quán)利體系解釋論》(20BFX102)和最高人民檢察院檢察理論研究課題《民事檢察和解研究》(GJ2022D30)階段性成果。

　　作者:單平基,東南大學(xué)法學(xué)院副院長、副教授、博士生導(dǎo)師,最高人民檢察院民事檢察研究基地(東南大學(xué)民事檢察研究中心)主任。

　　(全文請(qǐng)看《人民檢察》2022年第19期)