檢察指導(dǎo)性案例第157號陳某與向某貴房屋租賃合同糾紛抗訴案(以下簡稱“檢例第157號”)中,檢察機關(guān)針對當事人窮盡各種方式均無法解除房屋租賃合同的窘?jīng)r,精準運用民事檢察抗訴方式對已生效民事裁判予以監(jiān)督,確保租賃合同解除權(quán)制度準確適用,實現(xiàn)了經(jīng)由民事檢察監(jiān)督對承租人合法權(quán)益進行救濟的良好效果,對規(guī)范開展民事生效裁判監(jiān)督工作,強化檢察機關(guān)法律監(jiān)督職能,提升民事檢察工作質(zhì)效,具有積極示范意義。

　　一、檢例第157號審查重點

　　檢例第157號爭議焦點主要體現(xiàn)為對出租人權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任以及承租人解除權(quán)行使的制度解釋和適用。

　　(一)準確認定出租人的權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任

　　檢察機關(guān)在辦理房屋租賃合同糾紛監(jiān)督案件中,應(yīng)當依法對出租人的權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任進行正確認定。在房屋租賃合同中,承租人的締約目的在于使用租賃物并獲得收益,出租人應(yīng)承擔租賃物的瑕疵擔保責(zé)任。民法典第708條【該案彼時為合同法(已失效)第216條】中關(guān)于出租人應(yīng)當“保持租賃物符合約定的用途”的規(guī)定,便是出租人對租賃物需承擔瑕疵擔保責(zé)任的法律依據(jù)�？梢�,瑕疵擔保責(zé)任是一種法定責(zé)任,而非當事人約定。

　　出租人對租賃物需承擔的瑕疵擔保責(zé)任可以分為兩項:一是租賃物的瑕疵擔保;二是出租人的權(quán)利瑕疵擔保。租賃物的瑕疵擔保責(zé)任指向的是,租賃物應(yīng)具有通常或特別約定的品質(zhì),若出租人未能保證租賃物符合約定用途,就會構(gòu)成租賃物瑕疵。出租人的權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任指向的是,出租人應(yīng)確保第三人不對租賃物主張任何有礙承租人依約使用租賃物的權(quán)利。這屬于出租人應(yīng)承擔的主給付義務(wù)范疇。當租賃物存在瑕疵時,往往構(gòu)成出租人對該主給付義務(wù)的違反。當?shù)谌�人就租賃物主張權(quán)利時,相應(yīng)地,出租人應(yīng)向承租人承擔權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任。在檢例第157號中,出租人違反的便是權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任。

　　租賃合同屬于繼續(xù)性合同,出租人對承租人負有的義務(wù)貫穿整個租賃期間,在此期間內(nèi)任意時點出現(xiàn)第三人就租賃物對承租人主張權(quán)利,都可能構(gòu)成租賃物的權(quán)利瑕疵。結(jié)合該案,陳某租賃房屋的目的是盡快完成裝修以投入經(jīng)營使用,案外人鄧某輝阻止陳某裝修,導(dǎo)致陳某三分之二租期內(nèi)無法使用該房屋,繼續(xù)履行合同對陳某明顯不公平。這足以說明,向某貴出租的房屋存在權(quán)利瑕疵,案外人鄧某輝以其對案涉房屋享有權(quán)利為由向陳某主張權(quán)利,實質(zhì)妨礙了陳某對房屋的使用和收益,向某貴應(yīng)向陳某承擔權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任。

　　檢察機關(guān)對涉及出租人權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任的生效裁判予以監(jiān)督時,應(yīng)重點審查以下內(nèi)容:其一,出租房屋權(quán)利瑕疵在簽約時是否存在。如在簽約時已存在,出租人就應(yīng)承擔此項瑕疵擔保責(zé)任。在檢例第157號中,出租人向某貴與案外人鄧某輝就案涉門面房存在的權(quán)屬爭議,爭議系因房屋拆遷補償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置引起,在向某貴與陳某簽訂房屋租賃協(xié)議時已經(jīng)存在,但向某貴未向陳某盡到信息披露義務(wù)。其二,承租人是否明知出租房屋存在權(quán)利瑕疵。如承租人在簽約時不知存在權(quán)利瑕疵,則其為善意相對人,有權(quán)請求出租人承擔瑕疵擔保責(zé)任;如承租人明知存在權(quán)利瑕疵,自愿承擔案外人主張訟爭標的物權(quán)屬可能帶來的風(fēng)險,則出租人可予免責(zé)。檢例第157號中,陳某在簽訂房屋租賃協(xié)議時,對向某貴與鄧某輝的權(quán)屬爭議并不知情且無重大過失,應(yīng)當認定陳某為善意相對人。其三,承租人是否及時通知出租人權(quán)利瑕疵存在并要求出租人消除對承租權(quán)益的影響。如承租人及時通知,但出租人未能消除權(quán)利瑕疵,出租人應(yīng)承擔此項瑕疵擔保責(zé)任;如承租人怠于履行通知義務(wù),導(dǎo)致出租人喪失消除瑕疵的時機,應(yīng)當減輕或免除出租人的賠償責(zé)任。民法典第723條第2款規(guī)定承租人在發(fā)現(xiàn)租賃物存在權(quán)利瑕疵時負有通知義務(wù)。檢例第157號中,陳某在案外人鄧某輝對案涉房屋裝修進行多次阻撓后,已經(jīng)履行了向出租人的通知義務(wù),但仍未得到救濟。

　　(二)依法保障承租人合同解除權(quán)的行使

　　檢察機關(guān)在辦案中,應(yīng)當準確適用關(guān)于合同解除的法律規(guī)定,保障承租人能夠依法解除合同。合同解除權(quán)的行使將起到終止合同權(quán)利義務(wù)的法律效力,未履行部分不再履行。依據(jù)民法典第562條、第563條,合同解除存在約定解除和法定解除之分。檢例第157號涉及的是承租人的法定解除權(quán)。

　　檢察機關(guān)在對租賃合同糾紛的生效裁判進行監(jiān)督時,應(yīng)準確理解承租人法定解除權(quán)存在的多種情形,至少包括以下方面:其一,因不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第563條第1項)。其二,因出租人拒不交付租賃物,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不交付租賃物的,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第708條、第563條第3項)。其三,租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實現(xiàn),且不可歸責(zé)于承租人的,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第729條)。其四,對于不定期租賃合同,承租人可隨時解除合同,但應(yīng)在合理期限內(nèi)通知對方(依據(jù)為民法典第730條)。其五,在租賃物危及承租人的安全、健康時,承租人可隨時解除合同(依據(jù)為民法典第731條)。其六,當非因承租人原因,出現(xiàn)租賃物被查封、扣押,或權(quán)屬有爭議,或租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形,致使租賃物無法使用的,承租人可解除合同(依據(jù)為民法典第724條)。

　　檢例第157號中,承租人行使租賃合同解除權(quán)具有請求權(quán)依據(jù)。由于案外人對案涉門面房主張所有權(quán),并對承租人裝修案涉房屋的行為進行多次阻撓,出租人知曉這一情況但未能予以消除妨礙,致使承租人三分之二租期內(nèi)都無法正常使用和經(jīng)營該門面房。若不賦予承租人以合同解除權(quán),繼續(xù)履行合同明顯對其不公平,合同目的難以實現(xiàn)。因此,承租人應(yīng)當享有解除權(quán)。

　　承租人解除權(quán)的實現(xiàn)需要其采取解除行為。法定解除權(quán)產(chǎn)生,并不當然使合同解除,而是要求解除權(quán)人行使解除權(quán),方能解除合同。這旨在防止另一方當事人因不知對方已解除合同而繼續(xù)履行合同,避免損害擴大。依據(jù)民法典第565條,解除權(quán)的行使應(yīng)采取通知方式,明確告知對方該意思表示,通知采到達主義。如果當事人以通知方式解除合同的,合同自通知到達對方時解除;若以訴訟或仲裁方式解除合同,且法院或仲裁機構(gòu)確認其主張的,則自起訴狀副本或仲裁申請副本送達對方時解除。

　　檢例第157號中,出租人不同意協(xié)商解除合同,承租人訴請解除房屋租賃合同的主張亦未獲得法院支持,在此情形下,承租人向出租人發(fā)送的解除合同通知書,也被法院確認為無效,未實現(xiàn)解除合同的目的。面對承租人已窮盡協(xié)商、訴訟等合同解除手段,但仍未能解除合同而申請檢察監(jiān)督的情形,檢察機關(guān)依法履行監(jiān)督職責(zé),保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同,維護了當事人的合法權(quán)益,實現(xiàn)了公權(quán)監(jiān)督與私權(quán)救濟的有效結(jié)合。

　　二、檢例第157號的價值意蘊

　　民事生效裁判監(jiān)督彰顯民事檢察公權(quán)監(jiān)督與私權(quán)救濟屬性,既是民事檢察精準監(jiān)督的應(yīng)有之義,亦是做強民事檢察工作的基礎(chǔ)和核心。

　　(一)對生效裁判監(jiān)督是民事檢察精準監(jiān)督的應(yīng)有之義

　　民事檢察精準監(jiān)督理念是開展民事檢察工作的重要指引。其中,對生效裁判監(jiān)督是民事檢察精準監(jiān)督的基石。檢察機關(guān)對民事訴訟進行監(jiān)督的意旨,就在于糾正裁判過程中出現(xiàn)的違法行為和不法效果。這種違法行為和不法效果往往通過生效裁判體現(xiàn)出來。因此,在民事檢察監(jiān)督過程中貫徹精準監(jiān)督的理念,就必然應(yīng)對存在錯誤的民事生效裁判做到精準發(fā)現(xiàn)、審查和處理。

　　民事生效裁判類型多樣、紛繁復(fù)雜,檢察機關(guān)應(yīng)在“精”和“準”上下功夫。其中,“精”意味著選取具有代表性、指導(dǎo)性、引領(lǐng)性的案件。檢察機關(guān)應(yīng)注重被監(jiān)督案件的選取,選擇在法治理念、司法活動中有糾偏、創(chuàng)新、進步、引領(lǐng)價值的典型案件。對于當事人而言,民事裁判沒有小事,都是關(guān)系其切身權(quán)益甚至影響今后長期生活、生產(chǎn)經(jīng)營的重要事。以檢例第157號為例,該案件標的雖然不大,但是,從租賃合同生效后,大部分租期都處于承租權(quán)無法有效行使的狀態(tài),在承租人試圖通過與出租人協(xié)商、提起訴訟,以及送達解除合同通知書等方式均無法對租賃合同進行解除,無法實現(xiàn)對合法權(quán)益進行救濟的法律效果時,將會導(dǎo)致一種窘境,即房屋租賃合同既無法解除,所租賃的房屋也無法使用和獲得收益。此時,檢察機關(guān)依當事人申請及時介入便成為對私權(quán)進行司法救濟的“最后一根稻草”。這便是需要發(fā)揮民事檢察精準監(jiān)督作用之處�！皽省币馕吨鴳�(yīng)對作出裁判的事實認定、法律適用進行重點關(guān)注,選擇適當?shù)谋O(jiān)督方式。以檢例第157號為例,在法律適用上,一審法院認為該案不屬于應(yīng)當適用最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(已被修改)第8條第2項中“租賃房屋權(quán)屬有爭議”時承租人享有解除權(quán)的情形,認為案外人鄧某輝干涉承租人租賃使用屬于侵權(quán)行為,應(yīng)適用侵權(quán)規(guī)則解決,并據(jù)此駁回陳某要求向某貴承擔權(quán)利瑕疵擔保責(zé)任以解除合同的訴訟請求,顯然屬于法律適用錯誤。檢察機關(guān)提出抗訴,較好體現(xiàn)了民事檢察精準監(jiān)督中“準”的監(jiān)督理念。

　　(二)對生效裁判監(jiān)督是做強民事檢察的基礎(chǔ)和核心

　　做強民事檢察,必然需要強化對民事生效裁判的監(jiān)督,這是民事檢察監(jiān)督的基礎(chǔ)和核心。

　　其一,對民事生效裁判監(jiān)督的對象不應(yīng)局限于生效判決,亦需加強對民事生效裁定、調(diào)解書的監(jiān)督。雖然生效裁定一般看似用來解決法律程序問題,但很多情況下是以案件事實判斷及民事法律適用為基礎(chǔ),裁定的作出往往會涉及當事人實體權(quán)益的保護和實現(xiàn)。因此對裁定的監(jiān)督也是對當事人合法權(quán)益的維護。另外,一項生效裁定的作出應(yīng)當具有合法準確的法律適用條件,這實際上為民事檢察對該項裁定的法律適用是否清晰、準確提供了監(jiān)督契機和切入點,也應(yīng)是精準監(jiān)督重點著力之處。雖然調(diào)解書是當事人行使處分權(quán)的體現(xiàn),但是如果違反自愿原則或其內(nèi)容違法,尤其是當其損害國家利益、社會公共利益,或涉及虛假訴訟時,就應(yīng)當成為民事檢察重點監(jiān)督對象。

　　其二,對生效裁判的法律適用予以精準監(jiān)督。對民事生效裁判的監(jiān)督以案件事實準確判斷及法律規(guī)范適用為前提,需要民事檢察部門對民事基本法律制度進行深入系統(tǒng)掌握。民事檢察人員應(yīng)注重夯實法學(xué)專業(yè)基礎(chǔ),培養(yǎng)深厚的民事法律專業(yè)素養(yǎng),熟悉掌握各類民事法律法規(guī),方能更好地對生效裁判進行監(jiān)督。

　　其三,對生效裁判選擇適當?shù)拿袷聶z察監(jiān)督方式。生效裁判監(jiān)督可集中體現(xiàn)檢察機關(guān)對民事法律解釋、適用的糾偏引領(lǐng)價值。在此過程中,需要運用適當?shù)谋O(jiān)督方式,進而達到精準監(jiān)督的理想質(zhì)效,具體可采取抗訴、再審檢察建議、檢察建議等形式,依據(jù)其適用范圍和特點選擇適用。如果民事生效裁判在適用法律中確有錯誤,對其監(jiān)督能夠起到以點帶面的糾錯、警示和預(yù)防效果,那么,應(yīng)優(yōu)先采取民事檢察抗訴方式進行法律監(jiān)督。對發(fā)現(xiàn)的類案問題則可通過制發(fā)檢察建議方式,將民事檢察監(jiān)督融入社會治理體系建設(shè)之中。

　　對生效裁判監(jiān)督是民事檢察精準監(jiān)督的基礎(chǔ)和核心工作,對貫徹實施以民法典為代表的民事法律規(guī)范和保護當事人合法權(quán)益具有獨特價值。在對民事生效裁判監(jiān)督過程中,檢察機關(guān)應(yīng)始終秉持“如我在訴”的為民情懷,將精準監(jiān)督理念貫穿始終,讓當事人在具體案件的處理中感受到法治力量。

　　本文系國家社科基金項目《〈民法典〉適用中的承包地權(quán)利體系解釋論》(20BFX102)和最高人民檢察院檢察理論研究課題《民事檢察和解研究》(GJ2022D30)階段性成果。

　　作者:單平基,東南大學(xué)法學(xué)院副院長、副教授、博士生導(dǎo)師,最高人民檢察院民事檢察研究基地(東南大學(xué)民事檢察研究中心)主任。

　　(全文請看《人民檢察》2022年第19期)