“住改商”須經(jīng)有利害關系的業(yè)主“一致同意”,而非“多數(shù)決”。因為住宅安寧權不只是一家一戶的權利,而是全體業(yè)主共享的必需品。

近年來,“網(wǎng)約房”受到不少旅游愛好者推崇。家住浙江寧波的小張將自有閑置住宅作為“網(wǎng)約房”使用,通過多個網(wǎng)絡平臺發(fā)布房源信息,標明價格接受預訂。此舉引發(fā)小區(qū)其他居民不滿,同樓鄰居以無證開設民宿、存在噪聲擾民等為由,將小張訴至法院。該案歷經(jīng)一審、二審,法院終審判決要求小張恢復住宅用途(據(jù)4月16日新華社消息)。

有些“網(wǎng)約房”經(jīng)營者認為,“我的房子我做主,用來干什么何必他人同意?”這種觀點就有些武斷了。

若將“網(wǎng)約房”與出租房作對比,就會有鮮明體會。出租房面向特定承租人,租期長、人員穩(wěn)定,對其他自住業(yè)主基本沒有影響。但“網(wǎng)約房”通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向不特定公眾發(fā)布房源、以日計費,這就使安全、私密的住宅區(qū)域變成了面向外部的經(jīng)營性場所。“網(wǎng)約房”的收入裝進了經(jīng)營者的口袋,可經(jīng)營過程中可能產(chǎn)生的門禁形同虛設、電梯頻繁占用、陌生人深夜喧嘩等諸多不良影響,卻要由街坊四鄰來承受,既不公平,也與法治精神相悖。因此,業(yè)主自己“做主”不是不行,但“做主”的邊界必須在合理、合法的范疇內,不得以損害、犧牲其他業(yè)主合法權利為代價。

民法典第279條規(guī)定,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。從“網(wǎng)約房”的經(jīng)營模式來看,其從網(wǎng)絡招攬不特定客源,進行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務,并日結費用,其經(jīng)營屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身”的特征存在明顯區(qū)別,實質上已構成經(jīng)營性住宿服務,屬于典型的“住改商”行為。對于這一行為,民法典明確規(guī)定必須經(jīng)有利害關系的業(yè)主“一致同意”,而非“多數(shù)決”,意味著哪怕只有一戶鄰居反對,“住改商”也不能進行。法律之所以設置如此嚴格的門檻,是因為住宅安寧權不只是一家一戶的權利,而是全體業(yè)主共享的必需品。未經(jīng)同意,以犧牲鄰里安寧為代價牟取經(jīng)營性紅利,已經(jīng)侵犯了其他業(yè)主的合法權利。

當然,嚴格規(guī)制絕不等于否認“網(wǎng)約房”這一新業(yè)態(tài),而是為其合法合規(guī)發(fā)展劃出清晰運行軌道。要想合法經(jīng)營“網(wǎng)約房”,應先確認小區(qū)管理規(guī)約是否允許,取得其他有利害關系的業(yè)主一致書面同意,再向公安等部門完成備案并配齊必要設施。目前,已有部分地區(qū)專門出臺“網(wǎng)約房”相關管理辦法,推行“房源碼”制度,正是為該行業(yè)合規(guī)經(jīng)營提供制度規(guī)范。

新業(yè)態(tài)呼喚“新監(jiān)管”。針對當前“網(wǎng)約房”存在的人員流動大、實名登記難、隱患排查不易等問題,也亟待有關部門在更新監(jiān)管思維和優(yōu)化監(jiān)管手段上下功夫,引導“網(wǎng)約房”行業(yè)良性發(fā)展。這起案件不止警示經(jīng)營者,也再次向公眾強調,只有在法律邊界內行使權利,個人自由才能獲得真正保障。